REIMANN&WOLFF
Heinsberg-Unterbruch:
"Zwei auf einen Streich."

Das Zweifamilienhaus wurde ursprünglich in den 1920er Jahren errichtet und im Jahr 1965 durch einen Anbau erweitert sowie umfassend umgebaut.
Es verfügt über zwei Vollgeschosse und präsentiert sich dank fortlaufender Modernisierungen in einem gepflegten Gesamtzustand.

Beide Wohnungen bieten einen nahezu identischen Grundriss mit jeweils drei Zimmern, zwei Schlafzimmern sowie einem hellen Tageslichtbad.
Die Bäder wurden im Jahr 1995 modernisiert und überzeugen bis heute mit einer zeitlosen, gepflegten Gestaltung.
In der Erdgeschosswohnung sorgt eine erst kürzlich eingebaute, ebenerdige Dusche für zusätzlichen Komfort.

Die Ausstattung der Wohnräume umfasst pflegeleichte Vinyl- und Laminatböden, klassische Bodenfliesen sowie Teppichboden.

Große Fensterflächen schaffen in allen Räumen eine helle und freundliche Wohnatmosphäre.

Für wohlige Wärme sorgt eine moderne Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 2023 inklusive Warmwasserversorgung.
Separate Wärmemengenzähler ermöglichen eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten.

Bereits im Jahr 1995 wurden sämtliche Wasserleitungen und teilweise Elektroleitungen erneuert, wodurch die technische Ausstattung eine solide Grundlage bietet.

Die Kunststofffenster mit Isolierverglasung stammen überwiegend aus dem Jahr 1985.
Einzelne Fensterelemente wurden in den vergangenen Jahren bereits durch neue Modelle ersetzt.
Im Erdgeschoss sind komfortable elektrische Rollläden (aus 2020) vorhanden, während die Obergeschosswohnung über mechanische Rollläden verfügt.

Im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen wurde zudem ein Teilbereich der Außenfassade fachgerecht mit einer zusätzlichen Wärmedämmung versehen und anschließend neu verputzt. Diese Maßnahme trägt zu einer weiteren Optimierung der Gebäudehülle und zu einem gepflegten Erscheinungsbild der Immobilie bei.

Im Zuge der Errichtung des Anbaus im Jahr 1965 wurden auch der Dachstuhl sowie die Dacheindeckung vollständig erneuert.

Die Außenbereiche wurden ebenfalls kontinuierlich gepflegt und aufgewertet. So erhielten die Plexiglasscheiben der Terrassenüberdachung vor kurzer Zeit eine Erneuerung, während die großzügige Dachterrasse mit einem hochwertigen Douglasien-Hartholzbelag ausgestattet wurde und damit ein besonders attraktiver Platz zum Entspannen entstanden ist.

Zusätzliche Nutzflächen bieten der unterkellerte Gebäudeteil (Anbau) sowie die beiden ebenfalls unterkellerten Garagen, die vielfältige Möglichkeiten für Lagerung, Hobby oder Werkstatt eröffnen.

Insgesamt präsentiert sich diese Immobilie als gepflegtes und vielseitig nutzbares Zweifamilienhaus mit einer ausgewogenen Kombination aus historischem Charme, solider Bausubstanz und laufend modernisierter Ausstattung.

Heinsberg-Unterbruch verbindet die Vorzüge eines naturnahen Wohnumfeldes mit einer ausgezeichneten Erreichbarkeit der Kreisstadt Heinsberg.

Eingebettet zwischen den Flusslandschaften von Rur und Wurm präsentiert sich der Ortsteil mit weitläufigen Wiesen, Feldern und reizvollen Rad- und Spazierwegen, die zu erholsamen Stunden im Grünen einladen. Die gewachsene Dorfstruktur, geprägt von historischen Hofanlagen und einer angenehmen Nachbarschaft, verleiht Unterbruch einen besonderen Charme.

Die Heinsberger Innenstadt erreichen Sie in wenigen Fahrminuten. Dort erwartet Sie ein vielfältiges Angebot an Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Apotheken, Restaurants sowie sämtlichen Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Familien profitieren von Kindergärten, Schulen und zahlreichen Freizeitangeboten im näheren Umfeld.

Auch die Verkehrsanbindung überzeugt: Die Bundesstraße B221 führt direkt durch den Ort und sorgt gemeinsam mit der nahegelegenen Autobahn A46 für eine schnelle Verbindung in Richtung Mönchengladbach, Düsseldorf, Aachen und in die benachbarten Niederlande. Ergänzt wird das Angebot durch mehrere Buslinien mit guter Anbindung an Heinsberg und die umliegenden Städte.

Umgebungskarte

Energieausweistyp:	Bedarf
Energiekennwert:	300.20 kWh/(a m²)
Energieeffizienzklasse:	H
Ausweis gültig bis:	25.06.2036

* Der oben genannte Energiekennwert spiegelt den Energieverbrauch in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter (kWh/(a m²)) wieder und liefert den tatsächlichen errechneten Energieverbrauch der Immobilie. Weitere Informationen finden Sie hier unter de.wikipedia.org/wiki/Energiebedarfsausweis

Infrastruktur (alle Werte geschätzt):
Autobahn A46 - 8 Fahrminuten
Bahnhof - 8 Fahrminuten
Bushaltestelle - 2 Gehminuten
Gymnasium - 12 Fahrradminuten
Realschule - 10 Fahrradminuten
Grundschule - 3 Fahrradminuten
Kindergarten - 2 Fahrradminuten
Einkaufsmarkt - 6 Fahrminuten
Düsseldorf - 53 Fahrminuten
Köln - 72 Fahrminuten
Aachen - 53 Fahrminuten

1. Alle zu diesem Immobilienangebot gemachten Angaben sind Circa-Werte, bei nicht vorliegenden Unterlagen zur Wohnfläche auch lediglich geschätzt und beinhalten möglicherweise zu Wohnzwecken genutzte, aber baurechtlich nicht genehmigte Flächen und stammen vom Eigentümer bzw. Auftraggeber und wurden nicht überprüft und stellen ferner keine Zusicherung durch die reimann&wolff IMMOBILIEN GmbH dar. Ein Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit besteht nicht. Daher wird auch keine Haftung für die gemachten Angaben übernommen. Irrtum und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten.
2. Ein Großteil der Fotoaufnahmen wurde mit einem Weitwinkelobjektiv bzw. mit einem Fisheye-Objektiv aufgenommen. Dadurch können Räume größer wirken als in der Realität.
3. Reservierungen werden bei Vorlage einer entsprechenden Kaufabsichtserklärung und Vorlage einer Finanzierungsbestätigung und/oder eines Eigenkapitalnachweises vorgenommen.
4. Aufgrund der derzeit großen Anfrage nach Besichtigungstermine, bitten wir im Vorfeld um Vorlage eines Finanzierungszertifikats o.ä.
5. Zur besseren Veranschaulichung wurden einzelne Fotos digital bearbeitet. Möblierungen und Dekorationen sind teilweise virtuell ergänzt und dienen ausschließlich der Illustration. Der tatsächliche Zustand der Immobilie kann hiervon abweichen.

SANIERUNGSPFLICHT BEI EIGENTÜMERWECHSEL
Mehrfamilien-, Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland müssen grundsätzlich gewisse Mindestanforderungen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) erfüllen. Bis Ende Oktober 2020 galt die EnEV (Energiesparverordnung), die nun zum 01. November 2020 durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst wurde.
Sanierungs- bzw. Nachrüstpflichten nach GEG gelten in allen Fällen des Eigentümerwechsels – sei es durch Hauskauf, Erbe oder Schenkung – ausgenommen sind nur Ein- und Zweifamilienhäuser, die bereits am 1.2.2002 vom Eigentümer selbst bewohnt wurden. In allen anderen Fällen gilt:
- Alte Heizkessel erneuern: Über 30 Jahre alte Heizkessel müssen erneuert werden, wenn sie flüssige oder gasförmige Brennstoffe nutzen (z.B.: Gas oder Öl). Ausgenommen sind Niedertemperatur- oder Brennwertkessel, Heizkessel mit einer Nennleistung unter 4kW oder über 400kW, Anlagen, die nur zur Warmwasser Bereitung dienen, Küchenherde oder Heizgeräte, die hauptsächlich für einen Raum ausgelegt sind und auch Warmwasser liefern. Zentralheizungen müssen mit Regelungen nachgerüstet werden. Wenn Wasser der Wärmeträger ist, müssen Thermostate zur raumweisen Temperaturregelung installiert werden.
- Warmwasserführende Rohre dämmen: Nicht gedämmte Heizungs- und Warmwasser-Rohre oder Armaturen müssen in unbeheizten Räumen gedämmt werden.
- Oberste Geschossdecken oder Dach dämmen. Die oberste Geschossdecke zu einem nicht ausgebauten und unbeheizten Dachraum muss beispielsweise gedämmt werden. Zumindest dann, wenn diese Decke zugänglich ist und die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz nicht erfüllt werden.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gilt eine Frist von 2 Jahren. Wer die Sanierungspflichten innerhalb dieser Frist nicht erfüllt, muss mit einer Strafe von bis zu 50.000€ rechnen.

Außerdem sind auch noch weitere Pflichten im GEG für Altbauten vorgeschrieben:
- Für die Haustechnik sind bestimmte Wartungsintervalle vorgeschrieben. Diese müssen eingehalten werden. Darunter fällt auch die Inspektion der Klimaanlage.
- Bei Verkauf oder Neuvermietung muss ein Energieausweis erstellt und vorgelegt werden. Denkmalgeschützte Gebäude sind von dieser Pflicht befreit.

SANIERUNGSPFLICHTEN BEI AUSBAU, UMBAU UND ERNEUERUNG
Bei größeren Umbaumaßnahmen wie Änderungen der Gebäudehülle, Erweiterungen und Ausbau sind die Eigentümer in Deutschland verpflichtet, die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes einzuhalten. Dies Anforderungen unterscheiden sich von denen bei einem Neubau.

ERNEUERUNG EINZELNER BAUTEILE
Wer einzelne Bauteile erneuert – zum Beispiel die Fenster austauscht – muss die Anforderungen des GEG für diese einzelnen Bauteile einhalten. Auch, wenn der Putz an der Fassade entfernt wird, gilt dies als Erneuerung der Fassade und die entsprechenden Dämmwerte für die Außenwände müssen eingehalten werden. Daraus kann auch die Notwendigkeit einer Fassadendämmung entstehen. Wird die Fassade hingegen nur neu gestrichen und geringfügig ausgebessert, dann sind keine Wärmedämmanforderungen zu erfüllen.
In manchen Fällen können Ausnahmen zur Sanierungspflicht beantragt werden. Zum Beispiel wenn die Fassade saniert, aber keine neue Fassadendämmung angebracht werden soll, weil dadurch weitere Bauteile wie Fenster oder Dach zu erneuern wären, die sonst nicht hätten erneuert werden müssen.

UMFASSENDE MODERNISIERUNG MIT GESAMTENERGIEBILANZ
Alternativ dazu kann auch eine Gesamtenergiebilanz vom modernisierten Altbau erstellt werden – ähnlich wie beim Energieausweis im Neubau. Der Jahres-Primärenergiebedarf und die Transmissionswärmeverluste des gesamten Gebäudes müssen hierbei nachgewiesen und gewisse Grenzwerte eingehalten werden. Die oben beschriebenen Einzelnachweise für Bauteile entfallen damit.
Die Grenzwerte für den Altbau sind deutlich weniger streng als jene für den Neubau. Der Jahres-Primärenergiebedarf bei einem Neubau darf nicht höher sein als 75% des Referenzgebäudes. Beim Altbau hingegen darf der Jahres-Primärenergiebedarf um 40% über dem des Referenzhauses liegen. Somit kann der Primärenergiebedarf eines Altbaus zu einem vergleichbaren Neubau um rund 86% höher sein (Stand: 2019). Für die Sanierung zum Energieeffizienzhaus werden gute Förderungen vergeben.

KEINE PFLICHTEN BEI KLEINEREN MASSNAHMEN IM ALTBAU
Bei Reparatur- und Wartungsmaßnahmen oder bei Renovierungsarbeiten wie zum Beispiel die Erneuerung der Bodenbeläge oder des Badezimmers sind keine zusätzlichen Aufrüstungen nach GEG nötig.
Wenn zum Beispiel die Fassade oder die Fensterrahmen neu gestrichen werden, müssen diese Bauteile keine Grenzwerte einhalten. Selbst wenn die Fassade an einzelnen Stellen saniert wird, greift die EnEV nicht, solange die sanierte Fläche weniger als 10% der Fassadenfläche ausmacht.

WANN GILT DAS GEG IM ALTBAU NICHT?
Ist eine energetische Sanierung Pflicht? Nein! Das deutsche Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht nur das Nachrüsten von einigen wenigen Punkten vor, siehe oben.

Viele Sanierungsmaßnahmen wie: Fassadendämmung, neue Fenster oder die Dämmung der Kellerdecke sind hingegen freiwillig. Die Hausbesitzer entscheiden selbst, was sinnvoll erscheint und was nicht.
- Dämmung der Kellerdecke ist keine Pflicht: Eine Kellerdecke zu einem ungedämmten, nicht beheizten Kellerraum zu dämmen, kann jedoch durchaus sinnvoll sein. Es besteht aber keine gesetzliche Nachrüstpflicht.
- Fensteraustausch und Fassadendämmung ist keine Pflicht: Alte Fenster müssen laut GEG nicht ausgetauscht werden, selbst wenn sie undicht sind. Es gibt auch keine Dämmpflicht für ungedämmte Außenwände. Wenn jedoch die Fassade oder die Fenster erneuert werden sollen, dann müssen sie die Anforderrungen des GEG erfüllen. Welche Maßnahmen sinnvoll sind, kann im Einzelfall frei entschieden werden.
- Empfehlungen im Energieausweis zur Modernisierung sind nicht verpflichtend. Sie dienen als Information.

Die reimann&wolff IMMOBILIEN GmbH übernimmt für die genannten Informationen keine Haftung. Ferner wird keine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben übernommen.